La Hipoteca Inversa vinculada a Seguros
Publicado
dic 16, 2024
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Félix Benito Osma
https://orcid.org/0000-0002-4660-2969
https://orcid.org/0000-0002-4660-2969
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Resumen
El presente trabajo trata de poner de relieve la transparencia como principio general del derecho y del mercado de aplicación directa a las relaciones con o sin consumidores, especialmente en el caso de consumidores vulnerables tras la covid 19, así como su impacto en las hipotecas inversas vinculadas a seguros de previsión, junto con la incidencia de la Ley 8/2021, sobre discapacidad.
Keywords
transparency, reverse mortgage, vulnerable consumer, covid 19, pensions, disability, insurancetransparencia, hipoteca inversa, consumidor vulnerable, covid 19, pensiones, seguros, discapacidad
References
OLIVENCIA, M., “Un Código Mercantil en el siglo XXI”, El Derecho Mercantil en el umbral del Siglo XXI. Libro Homenaje al prof. Dr. Carlos Fernández-Novoa en su octogésimo cumpleaños, Marcial Pons, 2010, p. 59: <>. Sobre la necesidad de configuración del mercado Derecho del Mercado- general y especial-, vid. EMBID IRUJO, J.M., “Mercado y empresa ante el Derecho Mercantil”, Liber amicorum prof. José María Gondra Romero, Marcial Pons, 2012, p. 146.
Así lo ha considerado BERCOVITZ, A., Apuntes de Derecho Mercantil, 15ª ed., Aranzadi, 2014, p. 616.
Como decía CHULIÁ, V., “Las misiones del Derecho Mercantil en el Siglo XXI”, “Un Código Mercantil en el siglo XXI”, El Derecho Mercantil en el umbral del Siglo XXI. Libro Homenaje al prof. Dr. Carlos Fernandez-Novoa en su octogésimo cumpleaños, Marcial Pons, 2010, p.92, en el Derecho Mercantil del SXII existen más intereses que proteger que hasta ahora, que quedaban ajenos a las instituciones mercantiles dentro de esas dos acepciones de este Derecho.
BENITO OSMA, F., La Transparencia en el Mercado de Seguros, Comares, 2020.
FONT GALÁN, J. I., “Proyecto de Código Mercantil y paradigma constitucional”, Estudios sobre el futuro Código Mercantil. Libro Homenaje al profesor Rafael Illescas Ortíz, Universidad Carlos III de Madrid, 2015, p.84.<< El mercado es, cualquiera que sea el sector del ordenamiento jurídico, un lugar económico y social —institucional, por demás—, un espacio abierto de confluencia y combinación de intereses privados y sociales, sin descartar el interés público; es, sobre todo, el lugar institucional destinado a realizar (o no) el interés general y comunitario, el cual ha de ser interpretado por el Estado y por la sociedad conforme a la Constitución. ¿Cabe dudar que el mercado es y debe ser también uno de los espacios para la Política y no solo para la Economía? Quizás por eso la regla general de dispositividad normativa en materia contractual de la que hace gala el Proyecto (vid. Exposición de Motivos, I-37) merecería alguna matización interpretativa conforme a la Constitución. ¿Es exagerado pensar que las libertades económicas y negociales se identifican y ejercitan en el mercado como poderes económicos privados no pocas veces ejercitados de forma ilícita, por abusiva o antisocial? ¿No sería oportuno embridar la regulación jurídica de las libertades económicas con una más estricta interpretación de la eficacia dispositiva de las normas contractuales que, enlazando con el art. 7.2 CC, garantizara más ajustadamente la sujeción de las relaciones jurídicas en el mercado al paradigma normativo constitucional?>>.
Véase, ORDUÑA, F.,” Comentario a la STJUE de 3 de marzo de 2020 IRPH: un paso más hacia la consolidación de la transparencia, Aranzadi digital, 1/2020, BIB 2020/9508.
Sobre el concepto de orden público comunitario y su integración de la protección de los consumidores, vid. PÉREZ DAUDÍ, V., “La prueba en el proceso de consumo. Las facultades del juez y las normas de prueba como mecanismo de igualdad de las partes, Revista Jurídica de Catalunya, 2, 2020, p. 298.
Predisponente profesional (persona física o jurídica que actúe dentro del marco de la actividad profesional o empresarial, pública y privada; y adherente cualquier persona incluido el profesional, actúe o no dentro del marco de su actividad (art. 2)
Como señala la sentencia 346/2020, de 23 de junio: "La información precontractual es la que permite realmente comparar ofertas, o alternativas de financiación, y adoptar la decisión de contratar. No se puede realizar una comparación fundada entre las distintas ofertas o alternativas si al tiempo de realizar la comparación el consumidor no puede tener un conocimiento real de la trascendencia económica y jurídica de alguno de los contratos objeto de comparación porque no ha podido llegar a comprender lo que significa en él una concreta cláusula, que afecta a un elemento esencial del contrato, en relación con las demás, y las repercusiones que tal cláusula puede conllevar en el desarrollo del contrato".
La noción de consumidor medio se concibe desde la jurisprudencia europea como el consumidor normalmente informado y razonablemente atento y perspicaz (sentencias de 30 de abril de 2014, kásler y Dáslerné Rábai, C-26/13, apartado 74; de 26 de febrero de 2015, Matei, C-143/13, apartado 75; de 20 de septiembre de 2017, Adriciuc y otros, C-186/16, apartados 46 y 47, y de 3 de maro de 2020, Gómez del Moral Gusch, C-125/18, apartado 46). Ahora tenemos legalmente otra categoría, persona consumidora vulnerable (art. 3.2 TRLGDCU, de nueva redacción por el art. 1 del Real Decreto-Ley 1/2021, de 19 de enero). Esa nueva noción surge en la Directiva 2005/29, de 11 de mayo, de prácticas comerciales desleales y en las Directivas 2009/72 y 73, sobre normas comunes en el mercado de interior de electricidad y de gas natural.
STS, sala 1ª, núm. 57/2017, de 30 de enero. Ponente: Pedro Vela: << Ni el legislador comunitario, ni el español, han dado el paso de ofrecer una modalidad especial de protección al adherente no consumidor, más allá de la remisión a la legislación civil y mercantil general sobre respeto a la buena fe y el justo equilibrio en las prestaciones para evitar situaciones de abuso contractual. No corresponde a los tribunales la configuración de un “tertium genus” que no ha sido establecido legislativamente, pues no se trata de una laguna legal que haya que suplir mediante la analogía, sino de una opción legislativa que, en materia de condiciones generales de la contratación, diferencia únicamente entre adherentes consumidores y no consumidores. (…) Para que pueda estimarse que concurren tales circunstancias, habrá que tomar en consideración el nivel de información proporcionado, pues una correcta información excluiría el factor sorpresivo, y la diligencia empleada por el prestatario adherente para conocer las consecuencias económicas y jurídicas del préstamo y los posibles efectos futuros de la condición general discutida sobre el coste del crédito. Diligencia exigible al empresario adherente que dependerá, en gran medida, de sus circunstancias subjetivas, como personalidad jurídico-mercantil, volumen de negocio, estructura societaria, experiencia, conocimientos financieros, asesoramiento, etc. Y como quiera que el adherente no es consumidor, operan las reglas generales de la carga de la prueba. Por lo que habrá de ser el prestatario que pretende la nulidad de una condición general desde el punto de vista de la buena fe, alegando la introducción de una estipulación sorprendente que desnaturaliza el contrato y frustra sus legítimas expectativas, quien acredite la inexistencia o insuficiencia de la información y quien, ya desde la demanda, indique cuáles son sus circunstancias personales que pueden haber influido en la negociación y en qué medida la cláusula le fue impuesta abusivamente>>.
SSTS, sala 1ª 241/2013, de 9 de mayo, 314/2018, de 28 de mayo y 391/2020, de 1 de julio.
Exposición de motivos de la LCGC: <>.
Véase sobre este aspecto la jurisprudencia que así lo reitera en BENITO OSMA, F., La Transparencia en el Mercado de Seguros, op.cit., p. 262.
SSTS, sala 1ª, 585/2020, de 6 de noviembre, y 188/2021, de 31 de marzo.
Sobre los controles de transparencia en la LCS y en la LCGC, véase BENITO OSMA, F., “La Transparencia en el Mercado de Seguros”, op. cit., pp. 119-130 y 251-273.
MIRANDA SERRANO, L.,” EL control de transparencia de condiciones generales y cláusulas predispuestas en la contratación bancaria”, InDret, 2/2018, pp. 37-40.
Véase VALPUESTA, GASTAMINZA, E., “La regulación de los Unfair terms/cláusulas abusivas en el Derecho privado comunitario proyectado”, TOBÍO, A, FERNÁNDEZ-ALBOR, A, TATO PLAZA (Ed.)., Estudios de Derecho Mercantil. Libro homenaje al Prof. Dr. José Antonio Gómez Segade, Marcial Pons, 2013, pp. 105-109; MARTÍN FERNÁNDEZ, C y GONZÁLEZ JIMÉNEZ, P., “El inmovilismo caprichoso del legislador”, MIRANDA SERRANO, L y PAGADOR LÓPEZ, J (Dir.)., Retos y tendencias del Derecho de la contratación mercantil, Marcial Pons, 2017, pp. 193-205.
A esa posición dominante se refiere la exposición de motivos de la LCGC: <
Véase MATO PACÍN, N., Cláusulas abusivas y empresario adherente, BOE, Colección de Derecho Privado, 2017, pp. 389-443.
Véanse los límites de arbitrariedad y abusividad- cláusula abusiva y arbitraria- en LLEBARÍA SAMPER, S., “Límites a la arbitrariedad contractual en el Derecho Español”, AÑOVEROS, TERRADAS, B y LLEBARÍA SAMPER, S., El contrato: apuntes para una revisión, Aranzadi, 2016, pp. 242-253.
Véase la cláusula general de deslealtad común y la específica cláusula general de deslealtad de los consumidores en EMPARANZA SORREJANO, A., “Competencia desleal y protección de los consumidores”, MIRANDA SERRANO, L. y COSTAS COMESAÑA, J (Dir.)., Derecho de la Competencia. Desafíos y cuestiones de actualidad. Marcial Pons, 2018, pp. 95-106.
Véanse, las prácticas de confusión, engaño y agresivas que disponen los artículos 4 y siguientes de la Ley 3/1991, de 10 de enero, de Competencia Desleal.
Estas plataformas pueden ser intermediarias o proveedores directos, véase, QUIJANO, J., “Economía colaborativa: aspectos contractuales”, PEINADO, J.I (Coord.)., Economía colaborativa. Cuadernos de Derecho para Ingenieros, Wolters Kluwer, 2018, pp. 19-20; RODRÍGUEZ DE LAS HERAS BALLEL, T., “La contratación en plataformas electrónicas en el marco de la estrategia para un mercado único digital de la Unión Europea”, CASTAÑOS CASTRO, P y CASTILLO PARRILLA, J. A., Mercado Único Digital, Reus, 2019, pp. 93-127; CUENA CASAS, M., “La contratación de a través de plataformas intermediarias en línea” Cuadernos de Derecho Transnacional, vol. 12, nº 2, 2020, pp. 283-348.
Véase, CARRASCO PERERA, A., Tratado del abuso de Derecho y del fraude de Ley, Civitas, 2016.
Esa necesidad pudo observarla como gran estudioso del Derecho y de su Ciencia, desde sus variadas inquietudes y actividades MENÉNDEZ. A., “Sobre el Derecho, los Jueces y las Leyes”, TOBÍO, A, FERNÁNDEZ-ALBOR, A, TATO PLAZA (Ed.)., Estudios de Derecho Mercantil. Libro homenaje al Prof. Dr. José Antonio Gómez Segade, Marcial Pons, 2013, pp. 105-109.
Véase, MORILLAS, Mª J., PERALES, Mª. P y PORFIRIO, L.J (Dir.)., Estudios sobre el futuro Código Mercantil. Libro Homenaje al profesor Rafael Illescas Ortíz, Universidad Carlos III de Madrid, 2015.
Véase, MIRANDA SERRANO, L., “Retos y tendencias en materia de disposiciones generales sobre obligaciones y contratos mercantiles. Aportaciones del Derecho mercantil a una regulación unitaria de la teoría general del Derecho de obligaciones y contratos (I), MIRANDA SERRANO, L y PAGADOR LÓPEZ, J (Dir.)., Retos y tendencias del Derecho de la contratación mercantil, Marcial Pons, 2017, pp.41-86.
Véase, PAGADOR LÓPEZ, J., “Retos y tendencias en materia de disposiciones generales sobre obligaciones y contratos mercantiles. Aportaciones del Derecho mercantil a una regulación unitaria de la teoría general del Derecho de obligaciones y contratos (II), MIRANDA SERRANO, L y PAGADOR LÓPEZ, J (Dir.)., Retos y tendencias del Derecho de la contratación mercantil, Marcial Pons, 2017, pp.91-118.
Como señala PASQUAU LIAÑO, M., “De la protección del consumidor a la reforma del derecho común de la contratación”, AÑOVEROS, TERRADAS, B y LLEBARÍA SAMPER, S., El contrato: apuntes para una revisión, Aranzadi, 2016, pp. 295-296.
El Tribunal Supremo en reiteradas sentencias ha utilizado dichos textos como interpretativos de la normativa de aplicación contenida en el Código Civil, especialmente en materia de incumplimiento resolutorio de contrato de compraventa. A modo de ejemplo, la sentencia núm. 511/2013, de 18 de julio (RJ 2013/5200) y otras.
Véase, BENITO OSMA, F., La excesiva onerosidad de las prestaciones en la contratación mercantil MORILLAS, Mª J., PERALES, Mª. P y PORFIRIO, L.J (Dir.)., Estudios sobre el futuro Código Mercantil. Libro Homenaje al profesor Rafael Illescas Ortíz, Universidad Carlos III de Madrid, 2015, pp. 1223-1238.
La Nueva Agenda del Consumidor en la Unión Europea para reforzar la resiliencia del consumidor para una recuperación sostenible. Comunicación de la Comisión Europea al Parlamento Europeo de 13 de noviembre 2020 (COM 2020 (696 final).
Ley 4/2022, de 25 de febrero, de protección de los consumidores y usuarios frente a situaciones de vulnerabilidad social y económica (BOE nº 51, de 1 de marzo).
Con respecto a la contratación de seguros, tendremos que salvaguardar diversas cautelas principalmente por la consideración de relaciones de consumo y la especialidad de la normativa sectorial de seguros frente a la general de protección de los consumidores y usuarios. Téngase en cuenta que la Disposiciones adicionales 4ª y 5ª de la Ley 50/1980, de Contrato de Seguro (LCS) atienden a dos factores de vulnerabilidad en la contratación de seguros. Una por razón de la discapacidad (Ley 26/2011) y la otra por razón de VIH/SIDA y otras condiciones de salud (Ley 4/2018). Sentencia de la sala 3ª del TS, de 9 de diciembre 2020 sobre un recurso de casación en interés casacional sobre resoluciones impugnadas de requerimiento de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones (DGSFP) de modificación de la cláusula de exclusión de enfermedades preexistentes, dolencias, estados o condiciones de salud antes de la contratación de la póliza. Esa falta de precisión y claridad no se ajusta a lo dispuesto en el art. 3 LCS" las condiciones generales y particulares se redactarán en forma clara y precisa". Se afirma que posibilita el rechazo de un siniestro que tenga su origen, aún indirecto y remoto, en enfermedades, lesiones dolencias, estados, condiciones de salud, de origen anterior a la fecha de inclusión del asegurado en la póliza, sin mayor previsión ni matización de clase alguna, de forma que su aplicación puede producir un desequilibrio en los derechos y obligaciones asumidos por las partes. La respuesta al citado interés casacional es que debe considerarse conforme a derecho un requerimiento como el efectuado por la DGSFP para la modificación de una cláusula redactada en los términos de la examinada en este recurso, a fin de que dé efectivo cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 10 de la Ley 50/1980, en la interpretación mantenida por la jurisprudencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo.
Ley 15/2022, de 12 de julio, integral para la igualdad de trato y la no discriminación (BOE nº 167, de 13 de julio).
BENITO OSMA, F., “La longevidad y/o dependencia y su aseguramiento”, Revista Española de Seguros, núm. 157,2014, 21-59.
MADRID PARRA, A., “Reforma del mercado hipotecario a 2009 y crisis financiera”, Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, nº 179, 2010, pp. 1093-1134.
Preámbulo (VIII, párrafo 3º): <>.
El número medio de hogares en España aumentó en 129.100 durante 2020 y alcanzó los 18.754.800. El tamaño medio del hogar se situó en 2,50 personas, la misma cifra que el año anterior. El 55,0% de los jóvenes de 25 a 29 años vivía con sus padres.
El porcentaje de propietarios de vivienda en España se reduce cerca de 5 puntos en la última década
El porcentaje de propietarios de vivienda en España ha pasado del 79,8% en 2010 al 75,1% de la población en 2020, 4,7 puntos porcentuales menos en una década.
A pesar del descenso, la cifra de propietarios de vivienda en España sigue por encima de la media europea, que se situó en el 69,7% en 2020.
Por su parte, la media de europeos que viven de alquiler se situó en 2020 en el 30,3%, su nivel más alto en la década. Países como Alemania, con el 49,6%, o Austria, con el 44,7%, lideran la vivienda en alquiler en Europa. En el caso de España, el alquiler ha ido ganando protagonismo a lo largo de la última década. En 2010, el 20,2% de la población habitaba en un inmueble arrendado, mientras que en 2020 ese porcentaje subió al 24,9%, ...
https://www.europapress.es/economia/noticia-porcentaje-propietarios-vivienda-espana-reduce-cerca-puntos-ultima-decada-20220102134450.html
https://www.europapress.es/economia/noticia-porcentaje-propietarios-vivienda-espana-reduce-cerca-puntos-ultima-decada-20220102134450.html
La mediana de edad dentro de la UE es de 44 años. La proporción de personas mayores de 80 años se duplicó entre 2001 y 2020.La evolución de personas mayores de 65 años o más en 2020 representa el 21% de la población frente al 16% en 2001. https://www.ine.es/prodyser/demografia_UE/bloc-1c.html?lang=es#:~:text=En%20primer%20lugar%2C%20la%20evoluci%C3%B3n,5%20puntos%20porcentuales%20(p.p.).
Estadística de Hipotecas (H) Mayo 2022. Datos provisionales
El número de hipotecas constituidas sobre viviendas es de 44.165, un 24,7% más que en mayo de 2021. El importe medio es de 149.261 euros, con un aumento del 11,9%. El importe medio de las hipotecas sobre el total de fincas inscritas en los registros de la propiedad en mayo (procedentes de escrituras públicas realizadas anteriormente) es de 159.148 euros, un 4,8% superior al del mismo mes de 2021.
https://www.ine.es/up/0G2RPf72
Importe medio hipotecado sobre viviendas Miles de euros
El valor de las hipotecas constituidas sobre fincas urbanas alcanza los 8.959,2 millones de euros, un 26,7% más que en mayo de 2021. En viviendas, el capital prestado se sitúa en 6.592,1 millones, con un incremento anual del 39,6%.
Esa opción de préstamo contra valor de la vivienda puede oscilar entre el 25% para una persona mayor de 65 años hasta el 45% para otra mayor de 85 años. Puede verse en LAFUENTE, A, y SERRANO, P., Cómo complementar la pensión utilizando la vivienda en propiedad, McGrawhill,2022, p. 245.
Puede verse esa apreciación en PRATS ALBENTOSA, L “La Directiva 2014/17, su traducción y su trasposición al Derecho español”, PRAS en PRATS ALBENTOSA, L., Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario. Estudios y comentarios, Civitas, 2020, pp. 19 y ss.
4. Esta Ley no será de aplicación a los contratos de préstamo: f) hipoteca inversa en que el prestamista: (i) desembolsa un importe a tanto alzado o hace pagos periódicos u otras formas de desembolso crediticio a cambio de un importe derivado de la venta futura de un bien inmueble de uso residencial o de un derecho relativo a un bien inmueble de uso residencial, y (ii) no persigue el reembolso del préstamo hasta que no se produzcan uno o varios de los acontecimientos previstos en la disposición adicional primera de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, salvo incumplimiento del prestatario de sus obligaciones contractuales que permita al prestamista la rescisión del contrato de préstamo.
Dicha exclusión legal ha sido un tanto criticada por inseguridad jurídica que se plantea precisamente por la delimitación de su objeto y por el contenido de la propia exclusión, principalmente la segunda condición (ii). Puede verse en PRATS ALBENTOSA, L “La Directiva 2014/17, su traducción y su trasposición al Derecho español”, PRAS en PRATS ALBENTOSA, L., Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario. Estudios y comentarios, Civitas, 2020, pp. 23-25. Por razones de transparencia en tanto que no es un problema de transposición sino de que el legislador no ha ido más allá cuando la propia LCCI ha reconocido que esta ley va más allá que la propia Directiva, principalmente en materia de transparencia. Puede verse un comentario a este respecto en ARNAIZ RAMOS, R., “El principio de transparencia material y control de su cumplimiento en las hipotecas inversas. Deficiencias regulatorias y propuestas de mejora”, ANDERSON, M, ARROYO AMAYUELAS, E y APARICIO SANZ, A (Dir.)., Cuestiones hipotecarias e instrumentos de previsión. El impacto del Derecho de la Unión Europea, Marcial Pons, 2021, pp. 202-203.
Real Decreto 309/2019, de 26 de abril, por el que se desarrolla parcialmente la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario y se adoptan otras medidas en materia financiera (BOE 102, de 29 de abril). Artículo 2. Ámbito de aplicación. Las disposiciones de este real decreto serán de aplicación a las actividades desarrolladas en relación con los contratos de préstamo inmobiliario incluidos en el ámbito de aplicación de la Ley 5/2019, de 15 de marzo.
La mención de las aseguradoras como sujetos, se debe a que el préstamo está presidido por la aleatoriedad, circunstancias en que el seguro se basa en el la idea del riesgo. Puede verse esa justificación en MARTÍNEZ ESCRIBANO, C., La hipoteca inversa, Cuadernos de Derecho Registral, Madrid, 2009, pp. 73-74.
En un principio, la Ley contemplaba la dependencia severa o gran dependencia. Se amplía pues con el artículo 5 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social.
Sobre la transmisión voluntaria de la vivienda hipotecaria, vid. MARTÍNEZ ESCRIBANO, C., La hipoteca inversa, Cuadernos de Derecho Registral, Madrid, 2009, pp. 115-167.
Puede verse en JIMÉNEZ CLAR, A. I., “La hipoteca inversa como instrumento de protección social”, Revista de Derecho Bancario y Bursátil, nº 113, 2009, pp. 133-134.
Como señalan LAFUENTE, A, y SERRANO, P., Cómo complementar la pensión utilizando la vivienda en propiedad, McGrawhill,2022, pp. 252 y 253, el principal riesgo o inconveniente en las hipotecas inversas son los intereses que se aplican superiores en cuatro puntos porcentuales a los ofrecidos en los créditos habituales para la adquisición de vivienda.
Pueden verse en LUQUE JIMÉNEZ, Mª C., “Una nueva modalidad de hipoteca: la hipoteca inversa”, Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, nº 711, 2009, p.232. También, MARTÍNEZ ESCRIBANO, C., La hipoteca inversa, op.cit., pp. 208-210.
Se plantea la cuestión sobre la aceptación de la herencia, el legado y sus efectos en la hipoteca inversa. Sobre este aspecto, vid. MARTÍNEZ ESCRIBANO, C., La hipoteca inversa, op.cit., pp. 211-219.
Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, núm. 207/2017, de 30 de mayo. Esta resolución estima que el contrato de hipoteca inversa no es nulo, sino que es válido, pero declara abusivas las cláusulas del contrato referido a la contratación de un seguro de renta vitalicia diferida, y la disponibilidad de la cuenta para el pago de la prima única y del seguro de rentas vitalicias.
Sobre el aseguramiento de rentas futuras o seguro asociado a la hipoteca inversa, vid. LUQUE JIMÉNEZ, Mª C., “Una nueva modalidad de hipoteca: la hipoteca inversa”, op. cit., pp.235-236.
Crea un capítulo II bis- hipoteca inversa- en el título III.
Así ha sido considerado por en la propia Guía de acceso a la hipoteca inversa, 2ª edición, 2017. https://www.bde.es/f/webbde/Secciones/Publicaciones/Folletos/Ficheros/GUIA.pdf. MARTÍNEZ ESCRIBANO, C., La hipoteca inversa, op. cit., p. 69: <<…la hipoteca inversa es un negocio jurídico complejo, formado por un contrato de préstamo con ciertas particularidades y una garantía hipotecaria>>.
Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito (BOE núm. 79, de 1 de abril).
Ley 8/2021, de 2 de junio, por la que se reforma la legislación civil y procesal para el apoyo a las personas con discapacidad en el ejercicio de su capacidad jurídica (BOE núm. 132, de 03 de junio).
Téngase en cuenta el articulo 250 CC: No podrán ejercer ninguna de las medidas de apoyo quienes, en virtud de una relación contractual, presten servicios asistenciales, residenciales o de naturaleza análoga a la persona que precisa el apoyo
8.º Dar y tomar dinero a préstamo y prestar aval o fianza. 9.º Celebrar contratos de seguro de vida, renta vitalicia y otros análogos, cuando estos requieran de inversiones o aportaciones de cuantía extraordinaria.
Art. 760 LEC: <>.
A este respecto, la propia Ley modifica la Ley del Notariado 1862 y la Ley Hipotecaria 1946.
La acción de nulidad caducará a los cuatro años. Ese tiempo empezará a correr: 4.º Cuando la acción se refiera a los contratos celebrados por personas con discapacidad prescindiendo de las medidas de apoyo previstas cuando fueran precisas, desde la celebración del contrato LÓPEZ BARRA, E., “La protección del patrimonio de las personas con discapacidad”, CERDEIRA BRAVO DE MANSILLA, G y GARCÍA MAYO, M., Un nuevo orden jurídico para las personas con discapacidad, Bosch, 2021, pp. 593 y ss.
Así lo ha considerado BERCOVITZ, A., Apuntes de Derecho Mercantil, 15ª ed., Aranzadi, 2014, p. 616.
Como decía CHULIÁ, V., “Las misiones del Derecho Mercantil en el Siglo XXI”, “Un Código Mercantil en el siglo XXI”, El Derecho Mercantil en el umbral del Siglo XXI. Libro Homenaje al prof. Dr. Carlos Fernandez-Novoa en su octogésimo cumpleaños, Marcial Pons, 2010, p.92, en el Derecho Mercantil del SXII existen más intereses que proteger que hasta ahora, que quedaban ajenos a las instituciones mercantiles dentro de esas dos acepciones de este Derecho.
BENITO OSMA, F., La Transparencia en el Mercado de Seguros, Comares, 2020.
FONT GALÁN, J. I., “Proyecto de Código Mercantil y paradigma constitucional”, Estudios sobre el futuro Código Mercantil. Libro Homenaje al profesor Rafael Illescas Ortíz, Universidad Carlos III de Madrid, 2015, p.84.<< El mercado es, cualquiera que sea el sector del ordenamiento jurídico, un lugar económico y social —institucional, por demás—, un espacio abierto de confluencia y combinación de intereses privados y sociales, sin descartar el interés público; es, sobre todo, el lugar institucional destinado a realizar (o no) el interés general y comunitario, el cual ha de ser interpretado por el Estado y por la sociedad conforme a la Constitución. ¿Cabe dudar que el mercado es y debe ser también uno de los espacios para la Política y no solo para la Economía? Quizás por eso la regla general de dispositividad normativa en materia contractual de la que hace gala el Proyecto (vid. Exposición de Motivos, I-37) merecería alguna matización interpretativa conforme a la Constitución. ¿Es exagerado pensar que las libertades económicas y negociales se identifican y ejercitan en el mercado como poderes económicos privados no pocas veces ejercitados de forma ilícita, por abusiva o antisocial? ¿No sería oportuno embridar la regulación jurídica de las libertades económicas con una más estricta interpretación de la eficacia dispositiva de las normas contractuales que, enlazando con el art. 7.2 CC, garantizara más ajustadamente la sujeción de las relaciones jurídicas en el mercado al paradigma normativo constitucional?>>.
Véase, ORDUÑA, F.,” Comentario a la STJUE de 3 de marzo de 2020 IRPH: un paso más hacia la consolidación de la transparencia, Aranzadi digital, 1/2020, BIB 2020/9508.
Sobre el concepto de orden público comunitario y su integración de la protección de los consumidores, vid. PÉREZ DAUDÍ, V., “La prueba en el proceso de consumo. Las facultades del juez y las normas de prueba como mecanismo de igualdad de las partes, Revista Jurídica de Catalunya, 2, 2020, p. 298.
Predisponente profesional (persona física o jurídica que actúe dentro del marco de la actividad profesional o empresarial, pública y privada; y adherente cualquier persona incluido el profesional, actúe o no dentro del marco de su actividad (art. 2)
Como señala la sentencia 346/2020, de 23 de junio: "La información precontractual es la que permite realmente comparar ofertas, o alternativas de financiación, y adoptar la decisión de contratar. No se puede realizar una comparación fundada entre las distintas ofertas o alternativas si al tiempo de realizar la comparación el consumidor no puede tener un conocimiento real de la trascendencia económica y jurídica de alguno de los contratos objeto de comparación porque no ha podido llegar a comprender lo que significa en él una concreta cláusula, que afecta a un elemento esencial del contrato, en relación con las demás, y las repercusiones que tal cláusula puede conllevar en el desarrollo del contrato".
La noción de consumidor medio se concibe desde la jurisprudencia europea como el consumidor normalmente informado y razonablemente atento y perspicaz (sentencias de 30 de abril de 2014, kásler y Dáslerné Rábai, C-26/13, apartado 74; de 26 de febrero de 2015, Matei, C-143/13, apartado 75; de 20 de septiembre de 2017, Adriciuc y otros, C-186/16, apartados 46 y 47, y de 3 de maro de 2020, Gómez del Moral Gusch, C-125/18, apartado 46). Ahora tenemos legalmente otra categoría, persona consumidora vulnerable (art. 3.2 TRLGDCU, de nueva redacción por el art. 1 del Real Decreto-Ley 1/2021, de 19 de enero). Esa nueva noción surge en la Directiva 2005/29, de 11 de mayo, de prácticas comerciales desleales y en las Directivas 2009/72 y 73, sobre normas comunes en el mercado de interior de electricidad y de gas natural.
STS, sala 1ª, núm. 57/2017, de 30 de enero. Ponente: Pedro Vela: << Ni el legislador comunitario, ni el español, han dado el paso de ofrecer una modalidad especial de protección al adherente no consumidor, más allá de la remisión a la legislación civil y mercantil general sobre respeto a la buena fe y el justo equilibrio en las prestaciones para evitar situaciones de abuso contractual. No corresponde a los tribunales la configuración de un “tertium genus” que no ha sido establecido legislativamente, pues no se trata de una laguna legal que haya que suplir mediante la analogía, sino de una opción legislativa que, en materia de condiciones generales de la contratación, diferencia únicamente entre adherentes consumidores y no consumidores. (…) Para que pueda estimarse que concurren tales circunstancias, habrá que tomar en consideración el nivel de información proporcionado, pues una correcta información excluiría el factor sorpresivo, y la diligencia empleada por el prestatario adherente para conocer las consecuencias económicas y jurídicas del préstamo y los posibles efectos futuros de la condición general discutida sobre el coste del crédito. Diligencia exigible al empresario adherente que dependerá, en gran medida, de sus circunstancias subjetivas, como personalidad jurídico-mercantil, volumen de negocio, estructura societaria, experiencia, conocimientos financieros, asesoramiento, etc. Y como quiera que el adherente no es consumidor, operan las reglas generales de la carga de la prueba. Por lo que habrá de ser el prestatario que pretende la nulidad de una condición general desde el punto de vista de la buena fe, alegando la introducción de una estipulación sorprendente que desnaturaliza el contrato y frustra sus legítimas expectativas, quien acredite la inexistencia o insuficiencia de la información y quien, ya desde la demanda, indique cuáles son sus circunstancias personales que pueden haber influido en la negociación y en qué medida la cláusula le fue impuesta abusivamente>>.
SSTS, sala 1ª 241/2013, de 9 de mayo, 314/2018, de 28 de mayo y 391/2020, de 1 de julio.
Exposición de motivos de la LCGC: <
Véase sobre este aspecto la jurisprudencia que así lo reitera en BENITO OSMA, F., La Transparencia en el Mercado de Seguros, op.cit., p. 262.
SSTS, sala 1ª, 585/2020, de 6 de noviembre, y 188/2021, de 31 de marzo.
Sobre los controles de transparencia en la LCS y en la LCGC, véase BENITO OSMA, F., “La Transparencia en el Mercado de Seguros”, op. cit., pp. 119-130 y 251-273.
MIRANDA SERRANO, L.,” EL control de transparencia de condiciones generales y cláusulas predispuestas en la contratación bancaria”, InDret, 2/2018, pp. 37-40.
Véase VALPUESTA, GASTAMINZA, E., “La regulación de los Unfair terms/cláusulas abusivas en el Derecho privado comunitario proyectado”, TOBÍO, A, FERNÁNDEZ-ALBOR, A, TATO PLAZA (Ed.)., Estudios de Derecho Mercantil. Libro homenaje al Prof. Dr. José Antonio Gómez Segade, Marcial Pons, 2013, pp. 105-109; MARTÍN FERNÁNDEZ, C y GONZÁLEZ JIMÉNEZ, P., “El inmovilismo caprichoso del legislador”, MIRANDA SERRANO, L y PAGADOR LÓPEZ, J (Dir.)., Retos y tendencias del Derecho de la contratación mercantil, Marcial Pons, 2017, pp. 193-205.
A esa posición dominante se refiere la exposición de motivos de la LCGC: <
Véase MATO PACÍN, N., Cláusulas abusivas y empresario adherente, BOE, Colección de Derecho Privado, 2017, pp. 389-443.
Véanse los límites de arbitrariedad y abusividad- cláusula abusiva y arbitraria- en LLEBARÍA SAMPER, S., “Límites a la arbitrariedad contractual en el Derecho Español”, AÑOVEROS, TERRADAS, B y LLEBARÍA SAMPER, S., El contrato: apuntes para una revisión, Aranzadi, 2016, pp. 242-253.
Véase la cláusula general de deslealtad común y la específica cláusula general de deslealtad de los consumidores en EMPARANZA SORREJANO, A., “Competencia desleal y protección de los consumidores”, MIRANDA SERRANO, L. y COSTAS COMESAÑA, J (Dir.)., Derecho de la Competencia. Desafíos y cuestiones de actualidad. Marcial Pons, 2018, pp. 95-106.
Véanse, las prácticas de confusión, engaño y agresivas que disponen los artículos 4 y siguientes de la Ley 3/1991, de 10 de enero, de Competencia Desleal.
Estas plataformas pueden ser intermediarias o proveedores directos, véase, QUIJANO, J., “Economía colaborativa: aspectos contractuales”, PEINADO, J.I (Coord.)., Economía colaborativa. Cuadernos de Derecho para Ingenieros, Wolters Kluwer, 2018, pp. 19-20; RODRÍGUEZ DE LAS HERAS BALLEL, T., “La contratación en plataformas electrónicas en el marco de la estrategia para un mercado único digital de la Unión Europea”, CASTAÑOS CASTRO, P y CASTILLO PARRILLA, J. A., Mercado Único Digital, Reus, 2019, pp. 93-127; CUENA CASAS, M., “La contratación de a través de plataformas intermediarias en línea” Cuadernos de Derecho Transnacional, vol. 12, nº 2, 2020, pp. 283-348.
Véase, CARRASCO PERERA, A., Tratado del abuso de Derecho y del fraude de Ley, Civitas, 2016.
Esa necesidad pudo observarla como gran estudioso del Derecho y de su Ciencia, desde sus variadas inquietudes y actividades MENÉNDEZ. A., “Sobre el Derecho, los Jueces y las Leyes”, TOBÍO, A, FERNÁNDEZ-ALBOR, A, TATO PLAZA (Ed.)., Estudios de Derecho Mercantil. Libro homenaje al Prof. Dr. José Antonio Gómez Segade, Marcial Pons, 2013, pp. 105-109.
Véase, MORILLAS, Mª J., PERALES, Mª. P y PORFIRIO, L.J (Dir.)., Estudios sobre el futuro Código Mercantil. Libro Homenaje al profesor Rafael Illescas Ortíz, Universidad Carlos III de Madrid, 2015.
Véase, MIRANDA SERRANO, L., “Retos y tendencias en materia de disposiciones generales sobre obligaciones y contratos mercantiles. Aportaciones del Derecho mercantil a una regulación unitaria de la teoría general del Derecho de obligaciones y contratos (I), MIRANDA SERRANO, L y PAGADOR LÓPEZ, J (Dir.)., Retos y tendencias del Derecho de la contratación mercantil, Marcial Pons, 2017, pp.41-86.
Véase, PAGADOR LÓPEZ, J., “Retos y tendencias en materia de disposiciones generales sobre obligaciones y contratos mercantiles. Aportaciones del Derecho mercantil a una regulación unitaria de la teoría general del Derecho de obligaciones y contratos (II), MIRANDA SERRANO, L y PAGADOR LÓPEZ, J (Dir.)., Retos y tendencias del Derecho de la contratación mercantil, Marcial Pons, 2017, pp.91-118.
Como señala PASQUAU LIAÑO, M., “De la protección del consumidor a la reforma del derecho común de la contratación”, AÑOVEROS, TERRADAS, B y LLEBARÍA SAMPER, S., El contrato: apuntes para una revisión, Aranzadi, 2016, pp. 295-296.
El Tribunal Supremo en reiteradas sentencias ha utilizado dichos textos como interpretativos de la normativa de aplicación contenida en el Código Civil, especialmente en materia de incumplimiento resolutorio de contrato de compraventa. A modo de ejemplo, la sentencia núm. 511/2013, de 18 de julio (RJ 2013/5200) y otras.
Véase, BENITO OSMA, F., La excesiva onerosidad de las prestaciones en la contratación mercantil MORILLAS, Mª J., PERALES, Mª. P y PORFIRIO, L.J (Dir.)., Estudios sobre el futuro Código Mercantil. Libro Homenaje al profesor Rafael Illescas Ortíz, Universidad Carlos III de Madrid, 2015, pp. 1223-1238.
La Nueva Agenda del Consumidor en la Unión Europea para reforzar la resiliencia del consumidor para una recuperación sostenible. Comunicación de la Comisión Europea al Parlamento Europeo de 13 de noviembre 2020 (COM 2020 (696 final).
Ley 4/2022, de 25 de febrero, de protección de los consumidores y usuarios frente a situaciones de vulnerabilidad social y económica (BOE nº 51, de 1 de marzo).
Con respecto a la contratación de seguros, tendremos que salvaguardar diversas cautelas principalmente por la consideración de relaciones de consumo y la especialidad de la normativa sectorial de seguros frente a la general de protección de los consumidores y usuarios. Téngase en cuenta que la Disposiciones adicionales 4ª y 5ª de la Ley 50/1980, de Contrato de Seguro (LCS) atienden a dos factores de vulnerabilidad en la contratación de seguros. Una por razón de la discapacidad (Ley 26/2011) y la otra por razón de VIH/SIDA y otras condiciones de salud (Ley 4/2018). Sentencia de la sala 3ª del TS, de 9 de diciembre 2020 sobre un recurso de casación en interés casacional sobre resoluciones impugnadas de requerimiento de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones (DGSFP) de modificación de la cláusula de exclusión de enfermedades preexistentes, dolencias, estados o condiciones de salud antes de la contratación de la póliza. Esa falta de precisión y claridad no se ajusta a lo dispuesto en el art. 3 LCS" las condiciones generales y particulares se redactarán en forma clara y precisa". Se afirma que posibilita el rechazo de un siniestro que tenga su origen, aún indirecto y remoto, en enfermedades, lesiones dolencias, estados, condiciones de salud, de origen anterior a la fecha de inclusión del asegurado en la póliza, sin mayor previsión ni matización de clase alguna, de forma que su aplicación puede producir un desequilibrio en los derechos y obligaciones asumidos por las partes. La respuesta al citado interés casacional es que debe considerarse conforme a derecho un requerimiento como el efectuado por la DGSFP para la modificación de una cláusula redactada en los términos de la examinada en este recurso, a fin de que dé efectivo cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 10 de la Ley 50/1980, en la interpretación mantenida por la jurisprudencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo.
Ley 15/2022, de 12 de julio, integral para la igualdad de trato y la no discriminación (BOE nº 167, de 13 de julio).
BENITO OSMA, F., “La longevidad y/o dependencia y su aseguramiento”, Revista Española de Seguros, núm. 157,2014, 21-59.
MADRID PARRA, A., “Reforma del mercado hipotecario a 2009 y crisis financiera”, Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, nº 179, 2010, pp. 1093-1134.
Preámbulo (VIII, párrafo 3º): <
El número medio de hogares en España aumentó en 129.100 durante 2020 y alcanzó los 18.754.800. El tamaño medio del hogar se situó en 2,50 personas, la misma cifra que el año anterior. El 55,0% de los jóvenes de 25 a 29 años vivía con sus padres.
El porcentaje de propietarios de vivienda en España se reduce cerca de 5 puntos en la última década
El porcentaje de propietarios de vivienda en España ha pasado del 79,8% en 2010 al 75,1% de la población en 2020, 4,7 puntos porcentuales menos en una década.
A pesar del descenso, la cifra de propietarios de vivienda en España sigue por encima de la media europea, que se situó en el 69,7% en 2020.
Por su parte, la media de europeos que viven de alquiler se situó en 2020 en el 30,3%, su nivel más alto en la década. Países como Alemania, con el 49,6%, o Austria, con el 44,7%, lideran la vivienda en alquiler en Europa. En el caso de España, el alquiler ha ido ganando protagonismo a lo largo de la última década. En 2010, el 20,2% de la población habitaba en un inmueble arrendado, mientras que en 2020 ese porcentaje subió al 24,9%, ...
https://www.europapress.es/economia/noticia-porcentaje-propietarios-vivienda-espana-reduce-cerca-puntos-ultima-decada-20220102134450.html
https://www.europapress.es/economia/noticia-porcentaje-propietarios-vivienda-espana-reduce-cerca-puntos-ultima-decada-20220102134450.html
La mediana de edad dentro de la UE es de 44 años. La proporción de personas mayores de 80 años se duplicó entre 2001 y 2020.La evolución de personas mayores de 65 años o más en 2020 representa el 21% de la población frente al 16% en 2001. https://www.ine.es/prodyser/demografia_UE/bloc-1c.html?lang=es#:~:text=En%20primer%20lugar%2C%20la%20evoluci%C3%B3n,5%20puntos%20porcentuales%20(p.p.).
Estadística de Hipotecas (H) Mayo 2022. Datos provisionales
El número de hipotecas constituidas sobre viviendas es de 44.165, un 24,7% más que en mayo de 2021. El importe medio es de 149.261 euros, con un aumento del 11,9%. El importe medio de las hipotecas sobre el total de fincas inscritas en los registros de la propiedad en mayo (procedentes de escrituras públicas realizadas anteriormente) es de 159.148 euros, un 4,8% superior al del mismo mes de 2021.
https://www.ine.es/up/0G2RPf72
Importe medio hipotecado sobre viviendas Miles de euros
El valor de las hipotecas constituidas sobre fincas urbanas alcanza los 8.959,2 millones de euros, un 26,7% más que en mayo de 2021. En viviendas, el capital prestado se sitúa en 6.592,1 millones, con un incremento anual del 39,6%.
Esa opción de préstamo contra valor de la vivienda puede oscilar entre el 25% para una persona mayor de 65 años hasta el 45% para otra mayor de 85 años. Puede verse en LAFUENTE, A, y SERRANO, P., Cómo complementar la pensión utilizando la vivienda en propiedad, McGrawhill,2022, p. 245.
Puede verse esa apreciación en PRATS ALBENTOSA, L “La Directiva 2014/17, su traducción y su trasposición al Derecho español”, PRAS en PRATS ALBENTOSA, L., Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario. Estudios y comentarios, Civitas, 2020, pp. 19 y ss.
4. Esta Ley no será de aplicación a los contratos de préstamo: f) hipoteca inversa en que el prestamista: (i) desembolsa un importe a tanto alzado o hace pagos periódicos u otras formas de desembolso crediticio a cambio de un importe derivado de la venta futura de un bien inmueble de uso residencial o de un derecho relativo a un bien inmueble de uso residencial, y (ii) no persigue el reembolso del préstamo hasta que no se produzcan uno o varios de los acontecimientos previstos en la disposición adicional primera de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, salvo incumplimiento del prestatario de sus obligaciones contractuales que permita al prestamista la rescisión del contrato de préstamo.
Dicha exclusión legal ha sido un tanto criticada por inseguridad jurídica que se plantea precisamente por la delimitación de su objeto y por el contenido de la propia exclusión, principalmente la segunda condición (ii). Puede verse en PRATS ALBENTOSA, L “La Directiva 2014/17, su traducción y su trasposición al Derecho español”, PRAS en PRATS ALBENTOSA, L., Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario. Estudios y comentarios, Civitas, 2020, pp. 23-25. Por razones de transparencia en tanto que no es un problema de transposición sino de que el legislador no ha ido más allá cuando la propia LCCI ha reconocido que esta ley va más allá que la propia Directiva, principalmente en materia de transparencia. Puede verse un comentario a este respecto en ARNAIZ RAMOS, R., “El principio de transparencia material y control de su cumplimiento en las hipotecas inversas. Deficiencias regulatorias y propuestas de mejora”, ANDERSON, M, ARROYO AMAYUELAS, E y APARICIO SANZ, A (Dir.)., Cuestiones hipotecarias e instrumentos de previsión. El impacto del Derecho de la Unión Europea, Marcial Pons, 2021, pp. 202-203.
Real Decreto 309/2019, de 26 de abril, por el que se desarrolla parcialmente la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario y se adoptan otras medidas en materia financiera (BOE 102, de 29 de abril). Artículo 2. Ámbito de aplicación. Las disposiciones de este real decreto serán de aplicación a las actividades desarrolladas en relación con los contratos de préstamo inmobiliario incluidos en el ámbito de aplicación de la Ley 5/2019, de 15 de marzo.
La mención de las aseguradoras como sujetos, se debe a que el préstamo está presidido por la aleatoriedad, circunstancias en que el seguro se basa en el la idea del riesgo. Puede verse esa justificación en MARTÍNEZ ESCRIBANO, C., La hipoteca inversa, Cuadernos de Derecho Registral, Madrid, 2009, pp. 73-74.
En un principio, la Ley contemplaba la dependencia severa o gran dependencia. Se amplía pues con el artículo 5 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social.
Sobre la transmisión voluntaria de la vivienda hipotecaria, vid. MARTÍNEZ ESCRIBANO, C., La hipoteca inversa, Cuadernos de Derecho Registral, Madrid, 2009, pp. 115-167.
Puede verse en JIMÉNEZ CLAR, A. I., “La hipoteca inversa como instrumento de protección social”, Revista de Derecho Bancario y Bursátil, nº 113, 2009, pp. 133-134.
Como señalan LAFUENTE, A, y SERRANO, P., Cómo complementar la pensión utilizando la vivienda en propiedad, McGrawhill,2022, pp. 252 y 253, el principal riesgo o inconveniente en las hipotecas inversas son los intereses que se aplican superiores en cuatro puntos porcentuales a los ofrecidos en los créditos habituales para la adquisición de vivienda.
Pueden verse en LUQUE JIMÉNEZ, Mª C., “Una nueva modalidad de hipoteca: la hipoteca inversa”, Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, nº 711, 2009, p.232. También, MARTÍNEZ ESCRIBANO, C., La hipoteca inversa, op.cit., pp. 208-210.
Se plantea la cuestión sobre la aceptación de la herencia, el legado y sus efectos en la hipoteca inversa. Sobre este aspecto, vid. MARTÍNEZ ESCRIBANO, C., La hipoteca inversa, op.cit., pp. 211-219.
Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, núm. 207/2017, de 30 de mayo. Esta resolución estima que el contrato de hipoteca inversa no es nulo, sino que es válido, pero declara abusivas las cláusulas del contrato referido a la contratación de un seguro de renta vitalicia diferida, y la disponibilidad de la cuenta para el pago de la prima única y del seguro de rentas vitalicias.
Sobre el aseguramiento de rentas futuras o seguro asociado a la hipoteca inversa, vid. LUQUE JIMÉNEZ, Mª C., “Una nueva modalidad de hipoteca: la hipoteca inversa”, op. cit., pp.235-236.
Crea un capítulo II bis- hipoteca inversa- en el título III.
Así ha sido considerado por en la propia Guía de acceso a la hipoteca inversa, 2ª edición, 2017. https://www.bde.es/f/webbde/Secciones/Publicaciones/Folletos/Ficheros/GUIA.pdf. MARTÍNEZ ESCRIBANO, C., La hipoteca inversa, op. cit., p. 69: <<…la hipoteca inversa es un negocio jurídico complejo, formado por un contrato de préstamo con ciertas particularidades y una garantía hipotecaria>>.
Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito (BOE núm. 79, de 1 de abril).
Ley 8/2021, de 2 de junio, por la que se reforma la legislación civil y procesal para el apoyo a las personas con discapacidad en el ejercicio de su capacidad jurídica (BOE núm. 132, de 03 de junio).
Téngase en cuenta el articulo 250 CC: No podrán ejercer ninguna de las medidas de apoyo quienes, en virtud de una relación contractual, presten servicios asistenciales, residenciales o de naturaleza análoga a la persona que precisa el apoyo
8.º Dar y tomar dinero a préstamo y prestar aval o fianza. 9.º Celebrar contratos de seguro de vida, renta vitalicia y otros análogos, cuando estos requieran de inversiones o aportaciones de cuantía extraordinaria.
Art. 760 LEC: <
A este respecto, la propia Ley modifica la Ley del Notariado 1862 y la Ley Hipotecaria 1946.
La acción de nulidad caducará a los cuatro años. Ese tiempo empezará a correr: 4.º Cuando la acción se refiera a los contratos celebrados por personas con discapacidad prescindiendo de las medidas de apoyo previstas cuando fueran precisas, desde la celebración del contrato LÓPEZ BARRA, E., “La protección del patrimonio de las personas con discapacidad”, CERDEIRA BRAVO DE MANSILLA, G y GARCÍA MAYO, M., Un nuevo orden jurídico para las personas con discapacidad, Bosch, 2021, pp. 593 y ss.
Cómo citar
Benito Osma, F. (2024). La Hipoteca Inversa vinculada a Seguros. Revista Ibero-Latinoamericana De Seguros, 33(61). https://doi.org/10.11144/Javeriana.ris61.hivs
Sección
Sección Doctrinal
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