RESEÑA

“Por la cual se establecen medidas enfocadas a la protección del comprador
de vivienda, el incremento de la seguridad de las edificaciones y el fortalecimiento de la Función Pública que ejercen los curadores urbanos, se asignan unas funciones a la Superintendencia de Notariado y Registro y se dictan otras disposiciones”

Con el objetivo de “generar medidas enfocadas a la protección del comprador de vivienda”, incrementar “la seguridad de las edificaciones” y fortalecer “la Función Pública que ejercen los curadores urbanos”, la Ley 1796 de 2016 establece una serie de obligaciones adicionales a cargo de los constructores de vivienda nueva.

En primer lugar, la revisión de los diseños de las obras que superen los 2.000 m² de área construida será realizada a costa de quien solicite la licencia, con un profesional independiente de quien realizó los diseños. 

Además, para estas edificaciones se crea una obligación de supervisión técnica independiente. Finalizada la obra el supervisor técnico deberá expedir una “certificación técnica de ocupación”, la cual deberá ser protocolizada mediante escritura pública. En ausencia de dicha certificación los notarios y registradores no podrán otorgar o inscribir ninguna escritura de transferencia de la propiedad.

En aquellos casos en que la edificación no supere los 2.000 m² de construcción la responsabilidad del diseño estructural recaerá sobre el diseñador, el propietario del predio o constructor (en el caso de los patrimonios autónomos) y el titular de la licencia de construcción. No es claro si se trata de responsabilidad solidaria. 

Ahora bien, en cuanto a las obligaciones para con los consumidores se establece que sin perjuicio de la obligación de garantía prevista en el Estatuto del Consumidor, el constructor o enajenador de una vivienda nueva tiene la obligación de responder ante el propietario por los perjuicios patrimoniales que se causen por alguna de las situaciones contempladas en el numeral 3 del artículo 2060 del Código Civil. Estos eventos son el vicio de la construcción, del suelo o de los materiales.

Esta obligación será exigible respecto de las nuevas viviendas sometidas al régimen de propiedad horizontal, proyectos de unidades inmobiliarias cerradas o cualquier sistema que genere diferentes unidades inmobiliarias para transferirlas a terceros cuando se trate de 5 o más unidades habitacionales.

Por último, se establece que esta obligación deberá ser amparada por el constructor o el enajenador de vivienda nueva “a través de su patrimonio, garantías bancarias, productos financieros o seguros, entre otros”.

Las características y requisitos mínimos de las citadas garantías serán definidas por el Gobierno Nacional a través de un decreto reglamentario.